전세·월세 시장에서 보증금 반환 사고가 증가하면서 전월세 보증보험(보증금 반환 보증)이 필수 안전장치로 떠오르고 있다. 본 글에서는 보장 범위, 가입 조건, 비용, 필수 체크포인트, 가입 팁을 정리해 세입자의 위험을 최소화하는 전략을 안내한다.
✅ 전월세 보증보험이란?
전월세 보증보험은
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때
→ 보증기관(주택도시보증공사 HUG·SGI 서울보증)이 대신 보증금을 지급해 주는 제도다.
📌 쉽게 말하면
집주인이 보증금 못 돌려줘도
국가가 보증금을 대신 돌려주는 장치
최근 역전세난·경기 침체 영향으로
가입 수요가 빠르게 늘고 있다.
✅ 왜 지금 중요할까? (2025 트렌드)
📌 전세 ↓ → 월세 ↑
→ 전세 매물 희소 + 위험 증가
📌 역전세·깡통전세 증가
→ 집값보다 보증금이 더 높은 상황 확대
📌 임대인 부도·파산 위험 증가
→ 돌려받기 어려운 사례 다수 발생
➡ 결국, 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법
✅ 보장 범위 — 어디까지 보호되나?
보증보험은 아래 상황에서 보증금을 돌려준다.
✅ 집주인이 보증금 반환 거부
✅ 집주인 파산·사망
✅ 경매 진행 시
✅ 계약 종료 후 반환 지연
🚫 단, 아래는 제외 가능
❌ 임차인이 명백히 귀책사유
❌ 확정일자·전입신고 미실시
❌ 불법 건축물
핵심
전입신고 + 확정일자 = 필수 보호장치
✅ 가입 대상
✅ 전세/월세 보증금 있는 모든 세입자
✅ 내국인·외국인 모두 가능
✅ 주거용 + 일부 비주거 가능
📌 단,
임대인의 동의가 필요할 수 있음
→ 하지만 최근엔 동의 없이 가능한 상품도 증가
✅ 보증보험 가입 절차
- 임대차 계약
- 전입신고
- 확정일자 받기
- 보증보험 가입 신청 (HUG/SGI)
- 심사 후 승인
📌 팁
계약 직후 바로 신청하는 것이 안전
✅ 보험료(보증료) — 얼마나 내야 하나?
보증보험료는
📌 보증금 × 요율(연 0.02~0.2% 수준)
예) 보증금 2억 원 → 연 4만~40만 원
기관, 주택 유형, 기간마다 차이 있음
✅ HUG
✅ SGI
→ 가장 많이 사용
💡 팁
장기 계약 시 보험료가 절감되는 경우 있음
✅ 가입 전 필수 체크리스트
다음은 반드시 확인해야 한다.
| 전입신고 | ★★★★★ |
| 확정일자 | ★★★★★ |
| 등기부등본 확인 | ★★★★★ |
| 근저당 여부 | ★★★★☆ |
| 임대인 신뢰도 | ★★★☆☆ |
| 보증료 부담주체 | ★★★☆☆ |
📌 등기부등본 핵심 체크
→ 근저당 + 압류 + 경매 진행 여부
근저당 큰 집 = 위험 ↑
→ 보험 심사도 불리
✅ HUG vs SGI 차이
| 보증금 한도 | 비교적 높음 | 중간 |
| 가입 절차 | 다소 복잡 | 간단 |
| 심사 | 엄격 | 유연 |
| 비용 | 상대적으로 낮음 | 변동 |
➡ HUG = 안정·저비용
➡ SGI = 빠른 가입·유연함
✅ 월세 보증금도 보호되나?
✅ 월세 보증금도 가입 가능
단, 보증금 규모·집 상태 따라 심사 다름
➡ 전·월세 모두 보호 가능
✅ 꼭 가입해야 할 사람
✅ 역전세 위험 지역
✅ 빌라·다가구 거주
✅ 근저당 많은 집
✅ 전세금 > 시세
✅ 신축 또는 분양권
→ 리스크 높은 시장에서는 “필수”
✅ 세입자를 위한 가입 팁
🔹 확정일자 + 전입신고 → 계약 즉시
🔹 등기부등본 최신본 확인
🔹 임대인 세금 체납 여부 확인
🔹 근저당 많은 집 → 피하거나 보증보험 필수
🔹 다가구는 방별 등기 여부 체크
💡 TIP
싸다고 섣불리 계약 X
→ 보증금 지키는 게 최우선
✅ 자주 나오는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인 동의 없어도 가능한가?
➡ 일부 상품 가능 (SGI 중심)
그러나 동의 있으면 승인 빨라짐
Q2. 보증금 다 돌려받을 수 있나?
➡ 원칙적으로 전액 보장
단, 한도 내 지급
Q3. 집주인이 보증보험 가입 거절하면?
➡ 세입자가 독자적으로 가입 가능 상품 고려
✅ 결론 — “2025년엔 선택이 아니라 필수”
전월세 보증보험은
보증금 반환을 ‘당연한 것’이 아니라
보험으로 확보하는 시대가 됐다.
📌 핵심 메시지
✔ 보증금 돌려받는 가장 현실적 수단
✔ 전입신고 + 확정일자 = 기본
✔ HUG/SGI 비교 후 가입
✔ 근저당 많은 집 → 보증보험 필수
2025년 주거 안전의 핵심은
“보증보험 가입 + 리스크 검증”이다.
✅ 핵심 키워드
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